Encadrement des loyers à Paris en 2026 : le point
L’encadrement des loyers plafonne le loyer des locations vides et meublées à Paris et dans dix-huit communes de Seine-Saint-Denis (territoires Plaine Commune et Est Ensemble). Le loyer inscrit au bail ne peut pas dépasser un « loyer de référence majoré » fixé chaque année par arrêté préfectoral, secteur par secteur. À Paris, l’arrêté du 12 juin 2026 s’applique du 1er juillet au 24 novembre 2026 ; en cas de dépassement, le locataire peut mettre le bailleur en demeure, saisir la commission de conciliation puis le juge.
Le principe : loyer de référence, majoré, minoré
Le dispositif, issu de la loi Élan de 2018, repose sur trois valeurs exprimées en euros par mètre carré de surface habitable et par mois, fixées par le préfet à partir des données de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) :
- le loyer de référence : le loyer médian observé sur le marché pour un logement comparable ;
- le loyer de référence majoré : le loyer de référence augmenté de 20 %. C’est le plafond que le loyer hors charges ne doit pas dépasser à la signature du bail ;
- le loyer de référence minoré : le loyer de référence diminué de 30 %. En dessous de ce seuil, le bailleur peut demander une réévaluation au renouvellement du bail.
Ces valeurs varient selon quatre critères : le secteur géographique (80 secteurs pour Paris), le nombre de pièces, l’époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990) et le caractère meublé ou non. Sont concernés les baux d’habitation à titre de résidence principale, colocations et baux mobilité compris.
Un point de calendrier mérite l’attention des Franciliens : à Paris, l’arrêté préfectoral du 12 juin 2026 couvre exceptionnellement une période courte, du 1er juillet au 24 novembre 2026, date de fin de l’expérimentation prévue par la loi Élan. La suite dépend d’un texte que le Gouvernement doit soumettre au Parlement.
Où ça s’applique dans le Grand Paris
Contrairement à une idée répandue, l’encadrement ne couvre pas toute la métropole. À la date de rédaction (juillet 2026), trois territoires franciliens l’appliquent :
- Paris, depuis 2019, sur l’ensemble de la commune ;
- Plaine Commune (Seine-Saint-Denis), depuis 2021 : Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Aubervilliers, La Courneuve, Stains, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis et Villetaneuse ;
- Est Ensemble (Seine-Saint-Denis), depuis 2021 : Montreuil, Pantin, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Noisy-le-Sec et Romainville.
La DRIHL Île-de-France a renouvelé les arrêtés 2026 de ces deux territoires, publiés début juin 2026. Les autres communes de la petite couronne — Hauts-de-Seine, Val-de-Marne, reste de la Seine-Saint-Denis — ne sont pas soumises au dispositif. Elles restent en revanche en « zone tendue », ce qui limite l’évolution du loyer entre deux locataires.
Comment vérifier son loyer de référence
Aucun tableau générique ne remplace la vérification à l’adresse exacte : d’un secteur à l’autre, les plafonds changent sensiblement. La méthode tient en trois étapes.
- Consulter le simulateur officiel de la DRIHL (referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr) : adresse, nombre de pièces, époque de construction, type de location — l’outil affiche gratuitement les trois valeurs applicables.
- Comparer avec le bail : le loyer à examiner est le loyer hors charges, rapporté à la surface habitable. Le bail doit d’ailleurs mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
- Vérifier la date de signature : ce sont les plafonds de l’arrêté en vigueur au jour de la signature (ou du renouvellement) qui s’appliquent.
Pour donner un ordre de grandeur — et uniquement un ordre de grandeur —, le tableau ci-dessous récapitule la logique du dispositif avec des fourchettes indicatives. Seul le simulateur DRIHL, adossé à l’arrêté en vigueur, fait foi pour une adresse donnée.
| Type de logement | Loyer de référence (indicatif) | Loyer majoré = plafond (indicatif) | Source / période |
|---|---|---|---|
| Tous logements confondus (médiane parisienne) | ≈ 26,60 €/m² (arrêté 2025-2026, préfecture d’Île-de-France) | Référence + 20 % selon le secteur | Arrêté du 16 juin 2025 (1er juil. 2025 – 30 juin 2026) |
| Studio / 1 pièce meublé, immeuble ancien (avant 1946) | Ordre de grandeur : 30 à 40 €/m² selon le secteur | Référence + 20 % (les plafonds les plus élevés du barème) | Arrêté du 12 juin 2026 — vérifier au secteur sur le simulateur DRIHL |
| 3 pièces non meublé, construction 1971-1990 | Ordre de grandeur : 20 à 28 €/m² selon le secteur | Référence + 20 % | Arrêté du 12 juin 2026 — vérifier au secteur sur le simulateur DRIHL |
| Plaine Commune / Est Ensemble (18 communes) | Barèmes propres, sensiblement inférieurs à Paris | Référence + 20 % | Arrêtés 2026 publiés par la DRIHL (juin 2026) |
Les fourchettes par type de logement sont des ordres de grandeur déduits du barème public ; elles ne se substituent pas aux valeurs officielles du secteur concerné.
Que faire en cas de dépassement
Si le loyer hors charges dépasse le loyer de référence majoré sans complément de loyer valable, le locataire dispose d’une démarche graduée. Le bailleur, de son côté, a intérêt à régulariser tôt : le préfet peut prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale, après mise en demeure restée sans effet.
- Le courrier au bailleur : demander par écrit, de préférence en recommandé, la mise en conformité du loyer, en joignant le résultat du simulateur DRIHL. Beaucoup de situations se règlent à cette étape.
- La commission départementale de conciliation (CDC) : en l’absence d’accord, la CDC du département du logement peut être saisie gratuitement ; elle réunit les parties et rend un avis.
- Le juge : si la conciliation échoue, le locataire peut engager une action en diminution de loyer devant le tribunal judiciaire, qui peut ramener le loyer au plafond et ordonner le remboursement du trop-perçu.
- Le signalement au préfet : à Paris comme sur Plaine Commune et Est Ensemble, un dépassement peut aussi être signalé aux services de l’État, qui instruisent l’amende administrative.
Pour un accompagnement gratuit et neutre, locataires comme bailleurs peuvent consulter l’ADIL de leur département (ADIL 75 pour Paris, ADIL 93 pour la Seine-Saint-Denis). Ces informations ne remplacent pas un conseil juridique individualisé sur un litige précis.
Le complément de loyer : ce qui est légal
Le complément de loyer est la seule voie permettant de dépasser le loyer de référence majoré. Il doit être justifié par des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles par rapport aux logements comparables du même secteur : par exemple une grande terrasse, une vue dégagée remarquable ou un équipement hors norme. Il doit être mentionné au bail, avec les caractéristiques qui le justifient.
La loi encadre strictement l’exercice : depuis la loi du 22 août 2021 dite « climat et résilience », aucun complément de loyer ne peut être appliqué à un logement présentant certains défauts, notamment des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur les murs, une mauvaise exposition de la pièce principale ou un classement énergétique F ou G. Le locataire qui conteste un complément de loyer dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation ; c’est alors au bailleur de démontrer le caractère exceptionnel du logement.
Sur ce dernier point, le sujet rejoint une autre échéance réglementaire qui pèse sur le parc locatif francilien : l’interdiction progressive de louer les passoires thermiques. Notre article sur le calendrier d’interdiction de location des logements classés DPE G et F en Île-de-France détaille les dates à retenir.
FAQ
L’encadrement des loyers s’applique-t-il en Hauts-de-Seine ou dans le Val-de-Marne ?
Non. À la date de rédaction (juillet 2026), seuls Paris et les 18 communes des territoires Plaine Commune et Est Ensemble, en Seine-Saint-Denis, appliquent l’encadrement. Le reste de la petite couronne relève uniquement des règles de « zone tendue ».
Le dispositif s’arrête-t-il en novembre 2026 ?
L’expérimentation prévue par la loi Élan court jusqu’au 24 novembre 2026, et l’arrêté parisien du 12 juin 2026 s’applique jusqu’à cette date. La pérennisation dépend d’un texte législatif attendu ; les baux signés sous l’empire du dispositif restent soumis aux plafonds en vigueur à leur signature.
Comment connaître le plafond exact pour mon logement ?
En utilisant le simulateur officiel de la DRIHL Île-de-France, gratuit, qui affiche le loyer de référence, majoré et minoré à partir de l’adresse, du nombre de pièces, de l’époque de construction et du type de location.
Quel délai pour contester un complément de loyer ?
Trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. L’action en diminution du loyer de base obéit, elle, à d’autres délais ; l’ADIL peut préciser la marche à suivre.
L’encadrement concerne-t-il les locations étudiantes et les colocations ?
Oui, dès lors qu’il s’agit d’une résidence principale : locations vides, meublées, colocations et baux mobilité sont couverts dans les zones concernées. Pour aller plus loin, consultez nos conseils pour trouver un logement étudiant à Paris.
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