Guide état des lieux pour locataire et propriétaire

Guide pratique pour locataire et propriétaire : ce guide explique ce qu’est l’état des lieux, comment l’établir à l’entrée et à la sortie, les mentions à inscrire, les preuves utiles, la distinction entre vétusté et dégradation, et les recours possibles en cas de désaccord.

• Qu’est‑ce que l’état des lieux ?
• Quand et comment l’établir
• Mentions obligatoires et structure du document
• Checklist pratique pièce par pièce
• Photos, annexes et preuves
• Vétusté, réparations locatives et retenues
• Que faire en cas de refus ou d’absence d’état des lieux
• Modèles et outils pratiques
• Exemples concrets
• Questions annexes / FAQ
• Ressources et recours utiles

Qu’est‑ce que l’état des lieux ?

L’état des lieux est un document qui compare l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Il est établi de façon contradictoire et annexé au bail (https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31270, consulté le 04/09/2026).

Sa fonction première est d’identifier l’existant et de fournir une base de comparaison ultérieure. Il protège à la fois le locataire et le bailleur en servant de référence pour l’évaluation d’éventuelles retenues sur le dépôt de garantie et pour l’identification des responsabilités entre détériorations et vétusté (https://www.anil.org/votre-besoin/louer/type-de-location/location-vide/etat-des-lieux/, consulté le 04/09/2026).

Ce guide n’est pas un avis juridique personnalisé. En cas de litige complexe, il est recommandé de consulter un professionnel compétent ou un commissaire de justice. Cette page informe et oriente vers les recours possibles sans remplacer une consultation formelle.

Quand et comment l’établir

L’état des lieux doit être réalisé à l’entrée et à la sortie du logement. Il se rédige de manière contradictoire, c’est‑à‑dire en présence des parties ou de leurs mandataires, et il est annexé au contrat de location (https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31270, consulté le 04/09/2026).

Le locataire peut demander à compléter l’état des lieux dans les dix premiers jours après l’entrée dans le logement (https://www.etatdeslieuxpdf.fr/guides/etat-des-lieux-entree-checklist, consulté le 04/09/2026). Cette possibilité doit être utilisée pour signaler des éléments oubliés ou non visibles le jour de l’entrée.

Un constat locatif peut être réalisé par un professionnel : huissier ou commissaire de justice. Le commissaire de justice doit prévenir les parties au moins sept jours à l’avance pour la tenue du constat (https://www.service-public.gouv.fr/telecharger-pdf?path=aHR0cHM6Ly93d3cuc2VydmljZS1wdWJsaWMuZ291di5mci9wYXJ0aWN1bGllcnMvdm9zZHJvaXRzL0YzMTI3MA%3D%3D, consulté le 04/09/2026).

La signature des deux parties formalise l’accord sur le contenu. Si une partie refuse de signer, il faut noter la mention du refus et, si nécessaire, recourir à un constat d’huissier pour sécuriser la preuve.

Mentions obligatoires et structure du document

Le document doit comporter certaines mentions minimales : l’adresse précise du logement, la description pièce par pièce, la liste et l’état des équipements fournis, les relevés de compteurs si pertinents, la date et les signatures des parties. Ces éléments figurent dans les recommandations et modèles disponibles publiquement (https://www.qualitel.org/particuliers/comprendre-vos-documents/etat-des-lieux/, consulté le 04/09/2026).

La saisie pièce par pièce est recommandée. Une description détaillée réduit les zones d’ombre lors de la comparaison à la sortie. Pour chaque élément, indiquer l’état apparent et, si utile, joindre une photo datée pour compléter la description.

Il est conseillé de conserver une version papier signée et un exemplaire numérique. Les formats mixtes facilitent l’archivage et la transmission en cas de recours. Les portails et fédérations immobilières publient des modèles mis à jour pour 2026 et peuvent servir de référence (https://www.fnaim.fr/3476-etat-des-lieux-entree-et-sortie-soyez-precis-et-attentif.htm, consulté le 04/09/2026).

Checklist pratique pièce par pièce

Présenter l’état des lieux sous forme de checklist claire aide à la rigueur. Les guides récents proposent des listes détaillées pour chaque pièce : sol, murs, plafonds, ouvrants, installations électriques, plomberie, chauffage et équipements. Ces listes sont utilisées par les guides pratiques et checklists 2025–2026 (https://www.qualitel.org/particuliers/comprendre-vos-documents/etat-des-lieux/, consulté le 04/09/2026).

Entrée / Couloir

Vérifier l’état du sol, des murs, des plinthes, des interrupteurs et du luminaire. Noter toute trace, accroche ou détérioration.

Séjour / Chambres

Contrôler les sols (parquet, moquette), les murs (taches, trous), les fenêtres et volets, les prises électriques et l’éclairage. Décrire précisément l’état des éléments fournis.

Cuisine

Tester les appareils fournis, vérifier l’état des meubles, du plan de travail, de la robinetterie et de l’évacuation. Noter tout élément manquant ou défaillant.

Salle de bains / WC

Vérifier les joints, la robinetterie, l’écoulement et la présence de moisissures éventuelles. Noter l’état des équipements sanitaires et leur fonctionnement.

Balcon / Extérieur / Cave

Préciser l’état des revêtements, la sécurité des garde‑corps, et mentionner la présence de box ou de places de stationnement et leur état.

Pour chaque pièce, indiquer si l’usure constatée relève de la vétusté ou d’une dégradation imputable au locataire. Les guides pratiques donnent des critères et exemples pour aider à cette distinction (https://cheznous.fr/guides/etat-des-lieux-location/, consulté le 04/09/2026).

Photos, annexes et preuves

Les photos sont un complément utile à l’état des lieux. Elles permettent d’illustrer les défauts et d’étayer la description. Les portails recommandent de prendre des vues larges pour situer le contexte et des gros plans pour documenter un dommage (https://www.pap.fr/locataire/entree-lieux/comment-faire-un-etat-des-lieux-d-entree-et-de-sortie/a19919, consulté le 04/09/2026).

Pour exploiter correctement les photos, indiquer la date et, si possible, l’heure. Conserver les fichiers numériques et, si des travaux antérieurs ont été réalisés, joindre les devis ou factures pertinents en annexe. Ces éléments peuvent clarifier l’origine d’une usure ou d’une réparation.

La conservation des documents facilite les démarches en cas de contestation. Les acteurs professionnels et les guides détaillent les bonnes pratiques d’archivage et d’annexage (https://www.qualitel.org/particuliers/comprendre-vos-documents/etat-des-lieux/, consulté le 04/09/2026).

Vétusté, réparations locatives et retenues sur dépôt

La distinction entre détérioration et vétusté détermine les responsabilités. La vétusté correspond à l’usure normale liée au temps et à l’usage ; la détérioration correspond à une dégradation imputable au locataire. Les guides et fiches pratiques exposent ces notions pour aider à la classification (https://www.anil.org/votre-besoin/louer/type-de-location/location-vide/etat-des-lieux/, consulté le 04/09/2026).

Avant toute retenue sur dépôt de garantie, il est recommandé d’appuyer la décision sur l’état des lieux et sur des preuves (photos, devis). En cas de désaccord, des étapes amiables existent : mise en demeure, médiation, et recours aux voies juridictionnelles ou au constat d’un commissaire de justice. Les sources officielles décrivent les procédures possibles (https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F33671, consulté le 04/09/2026).

Que faire en cas de refus d’état des lieux ou d’absence d’acte

En l’absence d’état des lieux d’entrée, la présomption juridique fait peser sur le locataire la charge de la preuve : il est présumé avoir reçu le logement en bon état au moment de la sortie, ce qui peut être défavorable au locataire (https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F33671, consulté le 04/09/2026).

Si l’une des parties refuse la réalisation de l’état des lieux, il convient d’agir vite : consignation écrite du refus, tentative de résolution amiable, et, si nécessaire, saisine d’un commissaire de justice pour établir un constat. Les textes et guides pratiques recommandent ces étapes pour préserver les preuves (https://www.service-public.gouv.fr/telecharger-pdf?path=aHR0cHM6Ly93d3cuc2VydmljZS1wdWJsaWMuZ291di5mci9wYXJ0aWN1bGllcnMvdm9zZHJvaXRzL0YzMTI3MA%3D%3D, consulté le 04/09/2026).

Modèles et outils pratiques

Des modèles d’état des lieux entrée et sortie sont disponibles auprès de fédérations et de portails immobiliers. Ils servent de base pour une rédaction complète et conforme (https://www.fnaim.fr/3476-etat-des-lieux-entree-et-sortie-soyez-precis-et-attentif.htm, consulté le 04/09/2026).

Il est utile de télécharger un modèle au format PDF ou Word pour le personnaliser selon le logement. Les sites listés dans les ressources proposent des templates et des checklists à jour pour 2026 (https://www.etatdeslieuxpdf.fr/guides/etat-des-lieux-entree-checklist, consulté le 04/09/2026).

Exemples concrets

Exemples neutres d’annotations : tache sur tapisserie (décrire taille, position), trou de fixation (noter diamètre et emplacement), rayure sur parquet (prise de photo et description), joint silicone moisissure (prendre une photo et signaler l’état). Ces exemples illustrent la manière de décrire sans présumer de la responsabilité.

Pour chaque cas, joindre preuve visuelle et, si elle existe, facture ou preuve de réparation antérieure pour contextualiser l’altération. Les guides pratiques recommandent ces gestes pour faciliter une résolution ultérieure.

Qui paie le remplacement d’un équipement fourni ?

La réponse dépend de l’origine de l’usure et des dispositions du bail. L’état des lieux sert à déterminer si l’usure relève de la vétusté ou d’une détérioration imputable au locataire (https://www.anil.org/votre-besoin/louer/type-de-location/location-vide/etat-des-lieux/, consulté le 04/09/2026).

Peut‑on faire un état des lieux seul et l’envoyer par courrier recommandé ?

Un état des lieux doit être contradictoire. Si une partie refuse, il reste possible de formaliser le refus et de recourir à un constat d’huissier pour sécuriser la preuve (https://www.service-public.gouv.fr/telecharger-pdf?path=aHR0cHM6Ly93d3cuc2VydmljZS1wdWJsaWMuZ291di5mci9wYXJ0aWN1bGllcnMvdm9zZHJvaXRzL0YzMTI3MA%3D%3D, consulté le 04/09/2026).

Le propriétaire peut‑il garder le dépôt de garantie pour vétusté ?

La vétusté n’ouvre pas droit à retenue pour réparation à charge du locataire. La différence entre vétusté et détérioration doit être appréciée au regard de l’état des lieux et des preuves disponibles (https://www.anil.org/votre-besoin/louer/type-de-location/location-vide/etat-des-lieux/, consulté le 04/09/2026).

Ressources et recours utiles

• Service‑Public — État des lieux d’entrée : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31270 — consulté le 04/09/2026.
• Service‑Public — État des lieux de sortie : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F33671 — consulté le 04/09/2026.
• Service‑Public — document téléchargeable constat locatif/huissier : https://www.service-public.gouv.fr/telecharger-pdf?path=aHR0cHM6Ly93d3cuc2VydmljZS1wdWJsaWMuZ291di5mci9wYXJ0aWN1bGllcnMvdm9zZHJvaXRzL0YzMTI3MA%3D%3D — consulté le 04/09/2026.
• ANIL — Guide état des lieux : https://www.anil.org/votre-besoin/louer/type-de-location/location-vide/etat-des-lieux/ — consulté le 04/09/2026.
• Qualitel, PAP, FNAIM, et autres guides pratiques cités dans le texte — consultés le 04/09/2026.